Vier Renditezahlen — und drei davon führen dich in die Irre
„Die Wohnung bringt fünf Prozent.“ Der Satz ist so verbreitet wie nutzlos, solange nicht dabeisteht, fünf Prozent wovon.
In Immobilienanzeigen steht fast immer dieselbe Zahl: die Bruttorendite. Sie ist die freundlichste aller Kennzahlen, weil sie so gut wie alles weglässt, was Geld kostet. Wer nur sie betrachtet, kauft irgendwann eine Wohnung, die auf dem Papier glänzt und im Konto blutet.
1. Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. 7.680 Euro Jahresmiete bei 189.000 Euro Kaufpreis ergeben 4,06 Prozent.
Wofür sie taugt: als Grobfilter. Sie ist in fünf Sekunden aus jedem Exposé zu rechnen und sortiert offensichtlichen Unsinn aus.
Was sie verschweigt: die Kaufnebenkosten, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, den Leerstand und die Finanzierung. Also alles.
2. Kaufpreisfaktor
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete — der Kehrwert der Bruttorendite, ausgedrückt in Jahren. 189.000 zu 7.680 ergibt Faktor 24,6. Grob: Nach so vielen Jahren hat die Miete den Kaufpreis eingespielt, ohne jede Kosten.
Wofür er taugt: zum Vergleich zwischen Lagen und über die Zeit. Ein Faktor von 20 in einer Mittelstadt und 35 in München beschreibt den Unterschied besser als zwei Prozentzahlen.
Was er verschweigt: dasselbe wie die Bruttorendite — und zusätzlich verführt er zu einem Denkfehler. Ein niedriger Faktor ist nicht automatisch gut. Er ist oft der Preis für ein Risiko: schrumpfende Region, schwieriger Mieterkreis, Sanierungsstau.
Als grobe Orientierung gilt Faktor 20 bis 25 als solide, über 30 als teuer, unter 15 als erklärungsbedürftig. Diese Zahlen sind Marktkonvention, kein Naturgesetz — bei hohen Zinsen verschiebt sich das gesamte Feld nach unten.
3. Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch Gesamtinvestition. Hier wird es ernst: Die Gesamtinvestition enthält die Kaufnebenkosten, und von der Miete gehen Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kalkulierter Leerstand ab.
Unser Beispiel: 7.680 Euro Miete, minus 360 Euro Verwaltung, minus 680 Euro Instandhaltung, minus 2 Prozent Leerstand — bleiben 6.486 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt mit zehn Prozent Nebenkosten 207.900 Euro. Die Nettorendite liegt damit bei 3,12 Prozent statt der 4,06 Prozent aus der Anzeige.
Wofür sie taugt: als ehrlichster Vergleichsmaßstab zwischen Objekten, unabhängig davon, wie du finanzierst.
Was sie verschweigt: die Steuer und die Hebelwirkung des Kredits.
4. Eigenkapitalrendite
Was dein eingesetztes Geld verdient — inklusive Fremdfinanzierung. Hier zeigt sich, warum Immobilien überhaupt interessant sind: Du verdienst an einem Gebäude, das dir nur zu einem Viertel gehört.
Bei 50.000 Euro Eigenkapital, 588 Euro Cashflow im Jahr, 3.048 Euro Tilgung und 2.835 Euro Wertzuwachs bei 1,5 Prozent Steigerung ergibt sich ein Gesamtertrag von 6.471 Euro — 12,9 Prozent auf das eingesetzte Kapital.
Wofür sie taugt: als Antwort auf die einzige Frage, die zählt: Was bringt mein Geld hier gegenüber der Alternative?
Was sie verschweigt: dass der Hebel in beide Richtungen wirkt. Fällt der Wert um 1,5 Prozent statt zu steigen, kippt dieselbe Rechnung ins Negative — und zwar viermal so stark, wie der Wert gefallen ist.
Der monatliche Cashflow nach Steuern. Renditen sind Verhältniszahlen; sie sagen nichts darüber, ob du die Rate im Februar bezahlen kannst, wenn die Heizung ausfällt und der Mieter auszieht. Ein Objekt mit 12 Prozent Eigenkapitalrendite und minus 300 Euro im Monat ist ein Objekt, das dich jeden Monat Geld kostet — egal, wie gut die Prozentzahl aussieht.
Welche Zahl wann
| Situation | Die richtige Zahl |
|---|---|
| Zwanzig Exposés durchsehen | Kaufpreisfaktor |
| Zwei Objekte ernsthaft vergleichen | Nettomietrendite |
| Preis verhandeln | Maximalpreis bei deinem Zielwert |
| Kaufen oder nicht kaufen | Cashflow nach Steuern über die Haltedauer |
| Immobilie gegen Wertpapierdepot | Eigenkapitalrendite |
Der Fehler, der alle vier betrifft
Jede dieser Zahlen ist eine Momentaufnahme des ersten Jahres. Keine sagt dir, wie es in Jahr elf aussieht, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Steuererstattung geschrumpft ist. Deshalb ist die vollständige Antwort keine Zahl, sondern ein Verlauf.
Metrika zeigt alle vier Kennzahlen nebeneinander, misst sie gegen deine eigenen Zielwerte und rechnet den Verlauf über dreißig Jahre — mit Bandbreite statt Scheingenauigkeit.