Die Anschlussfinanzierung trifft dich nicht bei der Rate. Sie trifft dich bei der Laufzeit.
Jeder Ratgeber warnt vor dem Ende der Zinsbindung. Fast jeder warnt vor der falschen Zahl. Wir haben es durchgerechnet und mussten unsere eigene Behauptung korrigieren.
Die Geschichte geht so: Du kaufst 2026 eine Wohnung, zahlst zehn Jahre lang eine angenehme Rate, und 2036 läuft die Zinsbindung aus. Der Zins ist inzwischen von 3,4 auf 6,5 Prozent gestiegen. Die Rate explodiert, der Cashflow bricht ein, du musst nachschießen.
Wir sind mit genau dieser These an die Entwicklung von Metrika gegangen. Dann haben wir sie mit unserem eigenen Rechenkern geprüft — und sie hat nicht gehalten.
Das Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung in Leipzig, 68 Quadratmeter, Baujahr 1994. Kaufpreis 189.000 Euro, Kaltmiete 640 Euro im Monat. 50.000 Euro Eigenkapital, 3,4 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Grenzsteuersatz 42 Prozent.
| Jahr | Restschuld | Kaltmiete/Monat | Cashflow/Monat |
|---|---|---|---|
| 1 | 152.400 € | 640 € | +49 € |
| 5 | 137.900 € | 693 € | +75 € |
| 10 | 117.300 € | 765 € | +111 € |
| 11 — Anschluss bei 6,5 % | 113.800 € | 781 € | +15 € |
Der Einbruch ist da — aber er ist kleiner als erwartet, und der Cashflow bleibt positiv. Drei Kräfte arbeiten gegen den Zinsschock:
- Die Schuld ist kleiner geworden. Nach zehn Jahren sind aus 152.400 Euro noch 117.300 geworden. Sechseinhalb Prozent auf die kleinere Summe sind weniger schmerzhaft als sechseinhalb Prozent auf die ursprüngliche.
- Die Miete ist gestiegen. Bei zwei Prozent jährlich sind aus 640 Euro 765 Euro geworden — ein Plus von rund 20 Prozent, das direkt in den Cashflow läuft.
- Die Steuererstattung steigt wieder. Ein höherer Zins bedeutet höhere Werbungskosten. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz holt sich der Staat einen erheblichen Teil des Zinsanstiegs mit ab.
Genau dieser dritte Punkt ist der Grund, warum der Cashflow in den Jahren davor schlechter wird, nicht besser. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und damit der abzugsfähige Betrag. Die Erstattung schrumpft Jahr für Jahr. Vorlagen, die nur Jahr eins zeigen, zeigen das freundlichste Jahr.
Wo es dann doch wehtut
Der Schaden ist real, er steht nur an einer anderen Stelle in der Tabelle. Nach dem Ende der Zinsbindung musst du dich entscheiden, und die Entscheidung verschiebt die Last:
Gleiche Monatsrate
Du zahlst weiter, was du gewohnt bist. Bequem — aber bei höherem Zins geht ein größerer Teil der Rate an die Bank statt in die Tilgung. In unserem Beispiel wächst die Restlaufzeit von rechnerisch 24 auf über 35 Jahre. Du bist erst mit Mitte sechzig schuldenfrei statt mit Mitte fünfzig.
Gleiche Tilgungsleistung
Du hältst den Tilgungsanteil konstant und zahlst den höheren Zins obendrauf. Die Laufzeit bleibt, die Rate steigt — im Beispiel um rund 96 Euro im Monat. Das ist die Variante, die der Cashflow oben zeigt.
Feste Restlaufzeit
Du legst fest, wann du fertig sein willst, und akzeptierst die Rate, die dazu gehört. Ehrlich, aber am teuersten im Monat.
Frag nicht „Wie hoch wird meine Rate?“, sondern „In welchem Jahr bin ich schuldenfrei?“. Eine Anschlussfinanzierung, die die Rate hält, verschiebt die Schuldenfreiheit oft um zehn Jahre und mehr — und diese zehn Jahre kosten dich mehr Zinsen, als der Ratenanstieg je gekostet hätte.
Was du heute tun kannst
- Tilgung hoch, nicht Rate niedrig. Wer statt zwei Prozent drei Prozent anfangs tilgt, geht mit deutlich weniger Restschuld in den Anschluss. Das ist die wirksamste Stellschraube, und sie kostet heute wenig.
- Sondertilgungsrecht vereinbaren. Fünf Prozent im Jahr sind meist ohne Zinsaufschlag zu bekommen. Nutzen musst du es nicht, haben schon.
- Ab Jahr fünf Forward-Darlehen beobachten. Bis zu 60 Monate im Voraus lässt sich der Anschluss sichern. Der Aufschlag ist eine Versicherungsprämie — sinnvoll, wenn dich ein Anstieg wirklich treffen würde.
- Rechne den schlechten Fall, nicht den erwarteten. Wenn dein Objekt auch bei 6,5 Prozent trägt, ist die Frage erledigt.
Metrika rechnet alle drei Anschlussvarianten nebeneinander und zeigt in der Kurve, wie weit die Bandbreite bei unterschiedlichen Zinsen auseinandergeht. Die Zahl „schuldenfrei in Jahr …“ steht dabei gleichberechtigt neben der Rate.