Zwei, zweieinhalb, drei oder fünf Prozent: Welche Abschreibung für deine Wohnung gilt
Die Abschreibung ist der größte Posten, den du nie bezahlst. Wer den falschen Satz ansetzt, verschenkt jedes Jahr vierstellig.
Vermietest du eine Wohnung, darfst du den Wertverzehr des Gebäudes als Werbungskosten abziehen — die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie kostet dich keinen Cent Liquidität und senkt trotzdem dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet jeder Euro AfA 42 Cent Erstattung.
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis bleibt außen vor — für immer. Ob dein Gebäudeanteil 65 oder 80 Prozent beträgt, verschiebt die jährliche Abschreibung um mehrere Hundert Euro. Es ist die wichtigste einzelne Zahl in dieser ganzen Rechnung.
Die lineare Abschreibung
Der Normalfall nach § 7 Abs. 4 EStG. Jedes Jahr derselbe Betrag, bis die Bemessungsgrundlage aufgebraucht ist.
| Fertigstellung des Gebäudes | Satz | Dauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| ab 1. Januar 2023 | 3,0 % | 33⅓ Jahre |
Der Satz von drei Prozent für neue Wohngebäude wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 eingeführt. Er gilt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden — nicht für Altbauten, die du 2023 gekauft hast. Es kommt auf die Fertigstellung an, nicht auf den Kauf.
Die degressive Abschreibung
Mit dem Wachstumschancengesetz kam § 7 Abs. 5a EStG hinzu: fünf Prozent — allerdings nicht von den Anschaffungskosten, sondern jedes Jahr vom Restbuchwert. Die Beträge sinken also Jahr für Jahr.
| Jahr | Restbuchwert Beginn | AfA degressiv 5 % | AfA linear 3 % |
|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 15.000 € | 9.000 € |
| 2 | 285.000 € | 14.250 € | 9.000 € |
| 5 | 244.036 € | 12.202 € | 9.000 € |
| 10 | 188.786 € | 9.439 € | 9.000 € |
| 15 | 146.049 € | 7.302 € | 9.000 € |
Ab etwa Jahr elf liegt die degressive unter der linearen Abschreibung. Deshalb erlaubt das Gesetz den Wechsel zur linearen AfA — sinnvollerweise genau in dem Jahr, in dem sie erstmals höher wäre. Der umgekehrte Wechsel ist nicht möglich.
Die degressive Abschreibung ist an einen Zeitraum für den Baubeginn gebunden und gilt nur für Wohngebäude. Bei Anschaffung statt Herstellung muss zusätzlich der Kaufvertrag in diesem Zeitraum liegen und der Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Ob dein Objekt hineinfällt, ist eine Frage von Daten in Urkunden — das gehört in die Steuerberatung, nicht in eine Faustregel.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Für neu geschaffenen Mietwohnraum gibt es zusätzlich zur regulären AfA vier Jahre lang bis zu fünf Prozent jährlich. Zusammen mit der linearen Abschreibung sind in den ersten vier Jahren also bis zu acht Prozent möglich.
Die Bedingungen sind allerdings eng: ein bestimmter Zeitraum für Bauantrag oder Bauanzeige, eine Obergrenze für die Baukosten je Quadratmeter, eine niedrigere Obergrenze für die abschreibbare Bemessungsgrundlage, ein Effizienzhaus-Standard mit Nachhaltigkeitszertifikat, und die Wohnung muss zehn Jahre vermietet bleiben. Wird eine Bedingung gerissen, kassiert das Finanzamt rückwirkend.
§ 7b ist ein Neubau-Instrument. Für den typischen Kauf einer Bestandswohnung spielt er keine Rolle. Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, sollte die Voraussetzungen vor Vertragsschluss prüfen lassen — danach lässt sich nichts mehr reparieren.
Was die Abschreibung praktisch bringt
Wohnung für 300.000 Euro plus 30.000 Euro Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 Prozent. Die Bemessungsgrundlage beträgt also 247.500 Euro.
| Variante | AfA Jahr 1 | Erstattung bei 42 % |
|---|---|---|
| Linear 2,0 % | 4.950 € | 2.079 € |
| Linear 2,5 % | 6.188 € | 2.599 € |
| Linear 3,0 % | 7.425 € | 3.119 € |
| Degressiv 5,0 % | 12.375 € | 5.198 € |
Zwischen der schwächsten und der stärksten Variante liegen im ersten Jahr über 3.100 Euro Erstattung. Das ist keine Gestaltungsfrage, sondern eine Frage der richtigen Einordnung deines Gebäudes.
Der häufigste Fehler
Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil. Wer aus Bequemlichkeit pauschal 70 Prozent ansetzt, obwohl das Grundstück in der Lage tatsächlich nur 20 Prozent ausmacht, verschenkt bei unserem Beispiel rund 660 Euro Abschreibung im Jahr — über die gesamte Haltedauer ein fünfstelliger Betrag.
Die Aufteilung wird üblicherweise über den Bodenrichtwert hergeleitet. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit; der Bundesfinanzhof hat jedoch klargestellt, dass diese nicht bindend ist. Ein Sachverständigengutachten kann eine für dich günstigere Aufteilung belegen — bei größeren Objekten rechnet sich das schnell.
Metrika bietet alle vier Varianten zur Auswahl, rechnet die degressive Abschreibung korrekt vom fallenden Restbuchwert und zieht die Kaufnebenkosten anteilig in die Bemessungsgrundlage ein.