Kaufnebenkosten 2026: Was der Immobilienkauf in jedem Bundesland wirklich kostet
Zwischen Bayern und Brandenburg liegen drei Prozentpunkte Grunderwerbsteuer. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 9.000 Euro, die niemals in Beton fließen.
Die Kaufnebenkosten sind der unangenehmste Posten der ganzen Rechnung, weil sie sofort fällig werden, weil sie meist aus Eigenkapital kommen und weil sie den Wert deiner Immobilie um keinen Cent erhöhen. Wer 300.000 Euro zahlt und zehn Prozent Nebenkosten hat, steht am ersten Tag mit 330.000 Euro Einsatz da — und einer Immobilie, die 300.000 wert ist.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Länder nutzen den Spielraum sehr unterschiedlich.
| Bundesland | Satz | bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Stand September 2026. Die Sätze werden durch Landesgesetz geändert — prüfe bei einem konkreten Kauf immer den tagesaktuellen Wert.
Notar und Grundbuch
Beides ist gesetzlich geregelt und deshalb nicht verhandelbar. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen nicht linear, sondern in Stufen mit dem Geschäftswert. Als Faustregel:
- Notar: rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises — Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Abwicklung.
- Grundbuchamt: rund 0,5 Prozent — Eigentumsumschreibung und Eintragung der Grundschuld.
Zusammen also etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Bei kleinen Kaufpreisen liegt der Anteil eher höher, weil die Mindestgebühren durchschlagen.
Maklercourtage
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, das Teilungsprinzip der §§ 656 a bis 656 d BGB: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Courtage auf den Käufer abwälzen — und er muss seinen Anteil nachweislich selbst bezahlt haben.
Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, für dich als Käufer also etwa 2,98 bis 3,57 Prozent. Beim Kauf vom Bauträger oder direkt vom Eigentümer entfällt der Posten ganz.
Die Summe
| Posten | München, 300.000 € | Leipzig, 300.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 10.500 € (3,5 %) | 16.500 € (5,5 %) |
| Notar und Grundbuch | 5.400 € (1,8 %) | 5.400 € (1,8 %) |
| Makler | 10.710 € (3,57 %) | 10.710 € (3,57 %) |
| Gesamt | 26.610 € (8,9 %) | 32.610 € (10,9 %) |
Der Teil, den fast alle vergessen
Kaufnebenkosten sind nicht vollständig verloren. Sie erhöhen die Anschaffungskosten — und damit anteilig die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Allerdings nur zu dem Teil, der auf das Gebäude entfällt, nicht auf den Grund und Boden.
32.610 Euro Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 Prozent: 24.458 Euro erhöhen die AfA-Basis. Bei zwei Prozent linearer Abschreibung sind das 489 Euro zusätzliche Werbungskosten pro Jahr, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 205 Euro Erstattung jährlich — über fünfzig Jahre gerechnet holst du die Nebenkosten steuerlich zu einem guten Teil zurück.
Die Maklercourtage rechnet ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten. Der Gebäudeanteil selbst wird üblicherweise über die Bodenrichtwerte hergeleitet; die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist — ein Sachverständigengutachten kann einen für dich günstigeren Gebäudeanteil belegen.
Was das für deine Kalkulation heißt
- Rechne Nebenkosten immer in die Gesamtinvestition, nie nur den Kaufpreis. Eine Rendite auf den Kaufpreis ist geschönt.
- Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit. Sie sind der Grund, warum Eigenkapital knapp wird.
- Drei Prozentpunkte Unterschied bei der Grunderwerbsteuer entsprechen bei einer Bruttorendite von fünf Prozent rund sieben Monaten Kaltmiete.
Metrika kennt die Sätze aller sechzehn Länder, rechnet Notar und Makler als eigene Posten und zieht die Nebenkosten sowohl in die Renditeberechnung als auch anteilig in die Abschreibung ein.